Créé par le ministre Julien Denormandie après l’effondrement en novembre 2018 de deux immeubles d’habitation vétustes rue d’Aubagne à Marseille, ce dispositif vise à favoriser les travaux de réhabilitation et de rénovation d’immeubles anciens.

En contrepartie de leur investissement et de la mise en location du logement, les acquéreurs bénéficient d’une réduction d’impôt représentant de 12% à 21% du prix de l’opération.

Logements éligibles

Logements anciens avec travaux. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux peuvent consister en : création de surface habitables ou de surfaces annexes, modernisation, assainissement ou aménagement des surfaces habitables ou annexes, travaux destinés à réaliser des économies d’énergie. Les logements doivent être situés dans certaines communes :

• communes dont le besoin de réhabilitation du centre-ville est important
• communes en zone labellisées «Cœur de ville»
• communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire

Avantage fiscal

L’engagement de location de 6 ans donne une réduction fiscale de 12% de l’investissement (2% par an)
L’engagement de location de 9 ans donne une réduction fiscale de 18% de l’investissement (2% par an)
L’engagement de location de 12 ans donne une réduction fiscale de 21% de l’investissement (2% par an pendant 9 ans, 1% par an les années 10, 11 et 12)

Plafonds à respecter

Montant maximum de l’investissement : 300 000 €
Prix du mètre carré défiscalisable : 5500 €
La réduction entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales à 10000 €.
Les loyers sont plafonnés.
Les revenus des locataires ne doivent pas excéder un certain montant en fonction du lieu d’habitation et de la composition du foyer.

Exemple

Pour un investissement de 200000 € et une enveloppe de travaux de 100000 €, avec engagement de location de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 6000 € par an (2%) pendant 9 ans, puis de 3000 € (1%) les 3 dernières années, soit 63000 €

Ce dispositif soutient depuis la loi de finances 2009 l’investissement en résidences services (étudiantes, seniors, Ehpad), neuves ou rénovées, dont le nombre est très inférieur aux besoins.

En contrepartie de leur investissement et de la mise en location du logement, les acquéreurs bénéficient d’une réduction d’impôt représentant de 11% du prix de l’opération hors taxes.

Logements éligibles

Logements dans une résidence services neuve ou rénovée. Sont concernées les résidences étudiantes, les résidences senior et les Ehpad. Une résidence services est une résidence dans laquelle les logements sont meublés et loués et dans laquelle un certain nombre de services sont proposés (accueil, ménage, petit déjeuner, fourniture du linge…).

Avantage fiscal

Réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement, lissée sur 9 ans en contrepartie d’un engagement de location au gestionnaire de la résidence de 9 ans.
Si la réduction d’impôt n’est pas utilisée dans sa totalité, elle est reportable pendant 6 ans à l’issue des 9 ans.
Récupération de la TVA (20%) sur demande à l’administration fiscale en contrepartie d’un engagement de détention de 20 ans. S’il y a revente après 12 ans par exemple, le contribuable remboursera au Trésor 8/20 de la TVA remboursée.

Plafonds à respecter

Montant maximum de l’investissement : 300 000 €.
La réduction entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales à 10000 €.

Exemple

Pour un investissement de 300000 €, soit 250000€ hors taxes, la réduction d’impôt est égale à 27500 € (11%), soit 3055€ par an pendant 9 ans. L’investissement réel est donc de 222500 €.

Ce dispositif permet aux propriétaires bailleurs dont les bénéfices fonciers dépassent 8000 € par an de déduire les travaux de leurs revenus fonciers, sans plafond, puis du revenu global dans la limite de 10700 € par an.

Avantage fiscal

Sont déductibles du revenu foncier les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les primes d’assurances, la taxe foncière, les frais de gestion, de syndic, de concierge, les intérêts, frais d’assurance et garantie des emprunts souscrits pour l’acquisition et les travaux.
Ces charges foncières s’imputent sur les revenus fonciers de l’année de dépense de ces charges. Si un déficit foncier en résulte, il s’impute sur le revenu global jusqu’à 10700 €. L’excédent de déficit foncier non imputable est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée, plus l’avantage fiscal sera grand.

Exemple

Investissement de 200000 € dont 150000 € de travaux payés sur 3 ans. Le contribuable déclare 20000 € de bénéfices fonciers avec une TMI à 41%.

Année 1 Premier décaissement de travaux de 50000 € Le contribuable effacera les 20000 € de bénéfice foncier puis pourra imputer 10700 € de réduction sur son revenu global. Pour un contribuable dont la TMI est à 41%, l’économie d’impôt est de 16027€ : 20000 x 41% + 20000 x 17,20% (prélèvements sociaux) + 10700 x 41% Report 19300 €

Année 2 Deuxième décaissement de travaux de 50000 € Même calcul qu’en année 1 Economie d’impôt : 16027 € Report cumulé : 38600 €

Année 3 Troisième décaissement de travaux de 50000€ Même calcul qu’en années 1 et 2 Economie d’impôt : 16027 € Report cumulé : 57900 €

Année 4 Report imputé sur les revenus fonciers : 20000 € Economie d’impôt 11640 € (20000 € x 41% + 20000 x 17,20%) Reste à reporter 37900 €

Année 5 Report imputé sur les revenus fonciers : 20000 € Economie d’impôt : 11640 € Reste à reporter : 17900 €

Année 6 Report imputé sur les revenus fonciers : 17900 € Economie d’impôt : 10418 € (17900 x 41% + 17900 x 17,20%)

Economie d’impôt totale de l’opération : 81779 €

La loi n°62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux (du nom d’André Malraux, ministre de la Culture), concerne la préservation et la mise en valeur du patrimoine de France. Elle prévoit la création de secteurs sauvegardés lorsqu’ils «présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles».

Elle permet aux propriétaires d’immeubles anciens ayant fait l’objet d’une restauration complète et donnés en location de déduire de leur impôt 22% ou 30% des travaux de restauration.

Logements éligibles

Immeubles anciens situés dans les zones suivantes :

• sites patrimoniaux remarquables
• zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
• plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
• quartiers anciens dégradés (QAD)
• quartiers conventionnés nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU)

Les immeubles doivent être affectés à l’habitation, quelle que soit leur destination initiale.

Avantage fiscal

Les dépenses de restauration complète autorisées par le permis de construire et conformes à la réglementation ouvrent droit à une réduction d’impôt de :

• 22 % pour les sites patrimoniaux remarquables avec PVAP approuvé ou dont les travaux sont déclarés d’utilité publique.
• 30 % pour les sites patrimoniaux remarquables avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou les quartiers anciens dégradés et NPNRU dont les travaux ont été déclarés d’utilité publique.

Si une fraction de la réduction d’impôt ne peut être imputée l’année de la réalisation des dépenses faute d’un impôt suffisant, elle peut être reportée sur les 3 années suivantes.
Obligation de location nue pendant 9 ans, à usage d’habitation principale du locataire, sans limitation de ressources du locataire ni plafond des loyers.

Plafonds à respecter

Les dépenses sont plafonnées à 400000€.
Régime non soumis au plafonnement des niches fiscales.

Exemple

Acquisition du foncier pour 50000 € et enveloppe travaux 250000€.
Année 1 : règlement de 125000€ de travaux générant un gain fiscal de 37500€
Année 2 : règlement de 125000€ de travaux générant un gain fiscal de 37500€

Le dispositif concerne les immeubles classés ou inscrits aux Monuments historiques ou ayant reçu le label «Fondation du patrimoine».

Il permet aux acquéreurs dont la tranche marginale d’imposition est élevée ou ayant un pic de revenus de déduire de leurs revenus fonciers (TMI + prélèvement sociaux) puis du revenu global (TMI) les sommes consacrées aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien sans limitation de montant.
L’excédent de déficit global se reporte pendant 6 ans.

Les intérêts d’emprunts et frais sont déductibles des revenus.

Location nue pendant 3 ans minimum sans limitation de ressources des locataires, ni plafond de loyer.
Détention obligatoire pendant 15 ans.

Exemple

La tranche marginale du contribuable est de 45%.
Investissement de 300000€ dont 225000€ de travaux payés sur 3 ans.

Année 1 : 90000 € de travaux
Déduction du revenu global : 90000 €
Économie d’impôt : 40500 €

Année 2 : 67500 € de travaux
Déduction du revenu global : 67500 €
Économie d’impôt : 30375€

Année 3 : 67500 € de travaux
Déduction du revenu global : 67500 €
Économie d’impôt : 30375€

Économie d’impôt totale : 101250€

Le principe du démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties, la nue-propriété et l’usufruit. D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire.

Lors d’un investissement dans un programme immobilier en nue-propriété, l’épargnant acquiert la nue-propriété du bien. L’usufruit est quant à lui confié à un bailleur institutionnel qui gérera le bien et percevra les loyers. C’est un spécialiste de la gestion locative : il a pour mission de loger des fonctionnaires, des salariés des entreprises cotisant au 1% logement, des jeunes actifs.

L’investisseur acquiert la nue-propriété pour 50 à 60% de la valeur pleine du bien immobilier, selon la durée de l’usufruit qui varie de 15 à 20 ans. Investir en nue-propriété se résume à recevoir, dès le départ, et sous la forme d’une économie immédiate sur le prix d’acquisition, l’équivalent de la totalité des loyers actualisés qu’il aurait perçu sur la période, nets de frais, taxes et charges et donc de capter l’équivalent de 15 ans de loyers totalement défiscalisés.

Pendant ces 15 ou 20 ans, aucune dépense ni risque locatif ne pèsera sur l’investisseur : aucun travaux, ni frais de gestion ; les petites et grosses réparations sont aussi prises en charge par l’usufruitier. Contrairement à d’autres investissements immobiliers (Pinel, Malraux…), vous n’avez aucun devoir de conservation du bien et vous pouvez, en cas de besoin, revendre votre bien en nue-propriété. Après la période de démembrement, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété est gratuite et automatique. Elle s’effectue sans aucune formalité, ni fiscalité, ni complément de prix. Le bailleur institutionnel a pour obligation de tout mettre en œuvre pour trouver un autre logement pour le locataire.